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送立法院審查
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106-04-18
地政司
租賃住宅市場發展條例草案

壹、立法目的

隨著整體社會經濟環境之變遷,以租屋方式滿足居住需求之國人日漸增加,如何健全住宅租賃權利義務關係,強化租賃糾紛處理機制,發展專業服務制度,以保障租賃當事人權益,實為各界關切之議題。為解決國人經常面臨之住宅租賃問題,包括權利義務關係不對等、住宅租賃廣告資訊未真實透明、缺乏多元便捷糾紛處理機制、欠缺專業服務制度等問題,並落實總統安心居住政策-發展租屋體系政策,亟需整合政府與民間資源以公私協力方式,透過法制化促進住宅租賃發展。本條例之立法目的,係藉由規範住宅租賃契約應約定及不得約定事項等,將住宅租賃行為全面納入規範,以逐步引導住宅租賃關係合理化,保障承租人居住權益之目的。並由政府輔導非營利團體提供專業諮詢,協助出租人提升自行經營管理租賃住宅之能力,及提供住宅租賃法律諮詢與糾紛調處管道,達成提升糾紛處理效率之目的。同時,為鼓勵租賃當事人在面對糾紛時,可善用不動產糾紛調處機制,特免收取糾紛調處費用,達成促進糾紛調處之目的。而為鼓勵空閒房屋所有權人釋出住宅提供專業經營之目的,利用地價稅、房屋稅及所得稅減徵的租稅優惠,以達成提高釋出之目的。最後,以建立租賃住宅代管、包租服務機制,引進專業服務制度,以協助出租人處理龐雜之租賃管理事務,達成健全住宅租賃發展之政策目的。

貳、立法意旨及效益

本草案條文計41條,茲就內容重點與其效益說明如下:

一、住宅租賃契約全面納入規範,衡平租賃雙方權利義務關係

因租賃雙方議約能力不同,致租賃權利義務關係時有失衡情事,內政部已公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規範具消費關係之住宅租賃契約;但非具消費關係之住宅租賃契約,尚難以上開應記載事項及不得記載事項規範。為促進各租賃關係當事人權益保障,本條例就未具消費關係之住宅租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,將使租賃市場之住宅租賃契約全面納入規範,逐步引導租賃關係合理化。(第5條)

二、輔導成立非營利團體,提供租賃當事人專業諮詢服務,提升自行經營管理能力及協助處理糾紛

政府結合民間資源輔導成立以出租人或承租人為會員基礎之非營利團體,讓租賃當事人得選擇加入,利用團體內部提供之互助機制,分享專業經營經驗及面對糾紛處理協商技巧、教育訓練課程培力等服務,提供租賃當事人專業諮詢服務管道,有助於改善租賃關係,創造出租人收益,提升承租人居住品質。(第9條)

三、提供免費糾紛處理管道,協助國人解決租賃糾紛,降低糾紛處理社會成本

目前處理住宅租賃爭議之管道,有不動產糾紛調處機制、仲裁法、消費者保護法、鄉鎮市調解條例,申請仲裁、申訴、調解,或逕訴請法院判決等方式。為強化租賃糾紛處理管道,租賃當事人得向直轄市或縣(市)不動產糾紛調處委員會申請住宅租賃糾紛調處,並免收調處費用,由政府扮演公正專業第三人角色,協助國人處理租賃糾紛,確保租賃雙方權益。(第10條)

四、提供租稅誘因,引導空閒住宅釋出租賃,活絡住宅租賃市場

為鼓勵個人房東委託代管業管理其租賃住宅或將其住宅出租予包租業經營,引導租賃住宅服務朝向專業經營模式,解決個人房東因無意願或無能力處理租賃住宅龐雜事務而將住宅閒置不用之困擾,故個人將住宅提供予租賃住宅服務業經營者,提供適度的所得稅、地價稅及房屋稅之租稅優惠措施,以提高其委託代管或包租之誘因。(第11條、第12條)

五、建立租賃住宅專業服務制度,協助國人處理繁雜管理事務,確保長期穩定租賃關係

本條例透過發展租賃住宅服務業,建立代管、包租專業服務及管理人員專業證照制度,並規範租賃住宅服務業執業過程之業務責任,協助國人處理租賃住宅之屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理等管理事項,將促使管理能力不足之所有權人願意釋出閒置住宅投入租賃市場,提供優質專業代管或包租服務,創造適居住宅之多元選擇,確保長期穩定之租賃關係。(第13條至第39條)

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  • 聯 絡 人:何圳達科長、陳啟明科長
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  • 發稿單位:地政司