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106-05-16
營建署
都市更新條例修正草案

都市更新條例(以下簡稱本條例)自八十七年十一月十一日公布施行後,歷經八次修正,最近一次係於九十九年五月十二日修正公布施行。因一百零二年四月二十六日司法院釋字第七百零九號解釋,宣告本條例部分條文違憲失效;另鑒於臺灣早期發展地區,已呈現建築物結構老化、防災抗震能力不足、實質環境劣化、都市機能衰敗等現象,亟待透過都市更新方式來解決,爰從「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」八大面向檢討修正,以符合憲法所要求之正當行政程序,強化政府主導都市更新能量,維護公產權益,簡化行政程序及擴大奬助措施,同時解決實務執行爭議,以加速都更推動進程,爰擬具本條例修正草案,其修正要點如下:

一、增訂更新地區劃定應併同提出都市更新計畫,依都市計畫程序辦理;及更新單元劃定基準須先經都市計畫委員會審議通過。(修正條文第五條、第六條、第八條、第九條及第二十一條)

二、為協助危險建築物更新,爰增列主管機關得就危險建築物逕行劃定為更新地區,加速更新進程。(修正條文第七條)

三、增訂主管機關針對大眾運輸場站、水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者及其他配合重大發展建設需要辦理都市更新,得劃定為策略性更新地區;其面積達一定規模者及符合一定條件者,並得突破都市更新容積獎勵上限之限制,鼓勵及引導大規模之都市更新及都市再生。(修正條文第八條及第六十三條)

四、行政院及各級主管機關得成立都市更新推動小組,督導及推動都市更新政策執行。(修正條文第十條)

五、為增加執行彈性,並健全政府主導都市更新機制,確保私部門參與政府主導辦理都市更新案之權益,規定經主管機關同意實施更新之其他機關(構),得經公開評選委託都市更新事業機構實施都市更新事業,並增訂關於公開評選申請、審核及爭議申訴之規定。(修正條文第十一條至第十九條)

六、為增加事業概要之代表性,提高其應取得同意門檻至二分之一,並應經主管機關以合議制及公開方式審議後始予核准之規定。(修正條文第二十條及第二十七條)

七、未經政府劃定更新之地區,如有優先劃定更新地區之一定情形,得由民間依主管機關所定更新單元劃定基準,申請劃定更新單元及核准事業概要;另增訂其更新單元劃定基準,應經都市計畫委員會審議通過之規定。(修正條文第二十一條)

八、都市更新事業機構及都市更新會委任統籌辦理都市更新事業之機構,均應於都市更新事業計畫充分揭露其資格條件。(修正條文第三十四條)

九、各級主管機關得設立專責法人機構協助推動或實施都市更新事業。(修正條文第二十八條)

十、為賦予各級主管機關因地制宜、彈性運用都市更新基金,爰規定有關都市更新基金應遵循事項之辦法,授權由各級主管機關定之。(修正條文第二十九條)

十一、為避免都市更新事業計畫審議修正幅度較大,影響所有權人權益,規定經各級主管機關審議認有重大調整者,得要求重行公開展覽。(修正條文第三十條)

十二、主管機關於核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前,除已無爭議外,應以公開方式舉辦聽證,並斟酌全部聽證結果,說明採納及不採納之理由。(修正條文第三十一條及第四十五條)

十三、為加速行政程序流程,依處理方式、所有權人同意比例及變更計畫項目等情形之不同,分別訂定不同的行政作業簡化程序,以縮短都市更新實施時程。(修正條文第三十一條、第三十二條及第四十六條)

十四、考量災後及防災更新之急迫性,除迅行劃定更新地區之同意比例仍維持現行二分之一規定外,其餘地區為減少都市更新事業計畫實施之爭議,加強民眾權益之保障,適度提高都市更新事業計畫應取得同意之門檻,及新增規定政府主導都市更新之同意門檻,並修正所有權人撤銷同意書之條件。(修正條文第三十五條)

十五、刪除多數同意協議合建、少數不同意協議合建時,得由實施者申請主管機關徵收不同意戶後讓售予實施者之規定,以保障民眾權益。(修正條文第四十一條)

十六、公有土地確有合理利用計畫無法併同更新者,得不參與都市更新,及公有土地達一定規模者,原則應由政府主導開發,以維護公產權益。(修正條文第四十三條)

十七、為保障民眾權益,規定權利變換計畫應併同都市更新事業計畫取得所有權人一定比例之同意,以減少爭議。(修正條文第四十五條)

十八、為減少民眾對於現行權利價值查估機制之疑慮,增訂權利變換專業估價者之選定方式,增加實施者與土地所有權人得共同指定估價者之規定,並建立主管機關得委任專業估價者協助複核之機制。(修正條文第四十七條)

十九、權利變換範圍內土地改良物未拆除或遷移完竣前,不得辦理銷售,以及違反時之罰則,避免影響預售戶之權益。(修正條文第五十二條及第七十八條)

二十、增訂實施者未經所有權人同意不得拆除或遷移,並規範其罰則。另規定實施者請求主管機關代為拆除或遷移時,主管機關應先進行調處之程序,及不服主管機關調處結果得提起行政救濟之機制,以有效推展更新事業進行,並保障土地改良物所有權人、管理人或使用人之權益。(修正條文第五十四條及第七十九條)

二十一、為保障參與更新事業之所有權人權益,都市更新以權利變換方式實施時,都市更新事業機構或都市更新會及出資者,應將所需資金以信託方式專款專用,以降低實施風險。(修正條文第六十條)

二十二、為避免都市更新與土地登記之救濟程序產生重疊,增訂登記機關於權利變換後建築物所有權第一次登記公告受有都市更新異議時,應移送囑託機關處理,免再依土地法第五十九條第二項辦理。(修正條文第六十二條)

二十三、為符合授權明確性原則及隨時因應現況需要檢討建築容積獎勵項目,爰刪除第一項各款奬勵項目,授權由中央主管機關另定之,以富彈性,並授權訂定之範圍,以符授權明確性原則。(修正條文第六十三條)

二十四、為增加所有權人參與都市更新意願,減輕其負擔,修正延長更新後房屋稅減半課徵期限至喪失所有權為止,但以十年為限;另為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新,規範因協議合建辦理產權移轉時,得減徵土地增值稅及契稅。(修正條文第六十五條)

二十五、新增由主管機關或經同意之其他機關(構)自行實施都市更新事業有對外徵求股份有限公司提供資金並協助實施之必要時,該股份有限公司得準用投資抵減之規定(修正條文第六十八條)

二十六、新增金融機構對於實施都市更新事業所需資金之放款,不受銀行法第七十二條之二有關建築融資放款額度之限制,以協助相關權利人籌措實施經費。(修正條文第七十二條)

二十七、經濟或社會弱勢者,因更新致無屋可居住者,除已納入都市更新事業計畫或權利變換計畫予以安置者外,應由政府透過社會福利措施,提供必要之協助。(修正條文第八十四條)

二十八、地方主管機關應提供都市更新諮詢服務及主動協助無資力者申(聲)請法律扶助。(修正條文第八十五條)

二十九、為符合憲法所要求之正當行政程序及避免影響推動中更新案之安定性,爰規定事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫新舊法適用之規定。(修正條文第八十六條)

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